8 conseils pour un investissement immobilier serein

Un investissement immobilier ne s'improvise pas. Cette opération se prépare bien à l'avance pour s'assurer de faire un choix de bien optimal, tout comme pour sa localisation, le moyen de financement ou encore le type d'imposition. En misant sur l'investissement locatif dans le neuf, vous pourrez également profiter de dispositifs de défiscalisation très intéressants sur le long terme. Si l'achat locatif est un choix intéressant, vous devez toutefois prendre certaines précautions pour faire un investissement sûr.

Anticipez la vacance locative avec l'assurance PNO

À moins d'investir dans une zone très fortement demandée, vous devez vous préparer à l'éventualité que votre bien ne trouve pas immédiatement de locataire. Cela peut avoir de nombreuses implications sur votre projet, surtout si vous misiez sur vos futurs loyers pour continuer à rembourser votre crédit.

Vous devrez penser à l'assurance de votre bien neuf pendant cette période. L'assurance Propriétaire Non Occupant couvre votre bien en tant que propriétaire bailleur pendant cette période si votre responsabilité civile est mise en cause. Il en existe plusieurs formes, et le tarif pour une assurance PNO varie en fonction de la formule que vous choisirez : pour appartement, maison, commerce, box… En 2018, à titre indicatif, la cotisation moyenne d'une PNO était d'environ 150 euros TTC par an. Notez que cette assurance couvre également votre bien entre deux contrats de location, mais aussi pour les risques qui ne sont pas couverts par l'assurance du locataire.

Ainsi, lors des périodes de vacances locatives, en cas de sinistres tels qu'un dégât des eaux, un incendie, un vol ou des dégradations, l'assurance PNO permet d'indemniser le propriétaire.

À noter que depuis la loi Alur du 27 mars 2014, tous les copropriétaires ont l'obligation de s'assurer en qualité de propriétaires, qu'ils soient copropriétaires occupants ou non occupants. La loi PNO ne peut toutefois pas remplacer l'assurance habitation du locataire.

Définissez précisément vos objectifs

Pour éviter de vous retrouver dans une situation délicate, effectuez toutes les recherches nécessaires en amont en vous posant les bonnes questions :

• Quel type de logement recherchez-vous ? Appartement ou maison ?
• Dans quel secteur ? En ville, à la campagne ou sur le littoral ?
• Pour quel usage ? Uniquement pour louer ? Comptez-vous y habiter à un moment ? Pour faire une plus-value à la revente ?
• Quel est votre cœur de cible ? Familles, couples, actifs ou étudiants ?
• Comment financer votre projet ? Crédit amortissable ou crédit in fine ? Quel sera votre apport initial ?
• Quel loyer allez-vous pratiquer ? Quel rendement locatif espérez-vous ?
• Qu'en est-il des taxes et de la fiscalité ? Etc.

En précisant votre projet, vous mettrez toutes les chances de votre côté de réaliser un investissement sûr.

Sélectionnez le type de bien avec soin

Vous savez où vous voulez acheter ? Le type de bien se choisit ensuite en fonction de votre budget, mais aussi de vos locataires cibles. Les familles seront davantage intéressées par les maisons et les appartements de plusieurs pièces. Les seniors, les jeunes actifs et les étudiants préféreront les plus petites surfaces bien placées. Et si vous comptez vous-même y emménager au bout d'un certain temps, il est essentiel qu'il corresponde à toutes vos attentes.

Pour couvrir vos arrières, pensez aussi à l'éventualité d'une revente. L'idéal est de choisir un appartement ou une maison qui pourra ensuite se revendre facilement, à bon prix et idéalement avec une plus-value.

Choisissez un emplacement sûr pour votre investissement immobilier

Pour un investissement locatif, la localisation est un point primordial. Vous devez miser sur une zone fortement demandée pour maximiser vos chances de trouver des locataires. Il est également judicieux de choisir un secteur attractif, que ce soit pour une location d'habitation sur le long terme ou saisonnière. Les locataires solvables se trouvent dans les bassins d'emplois et dans les villes en croissance économique.

Les programmes immobiliers sont très nombreux en France, et beaucoup misent sur le développement d'infrastructures en parallèle. Un accès rapide aux transports en commun, des commerces et services de proximité et la présence d'espaces verts sont de véritables atouts, même s'ils sont eux aussi encore en cours de construction.

Vous devez également penser aux critères de choix spécifiques à votre cœur de cible. Les familles rechercheront des biens se trouvant à proximité de crèches, d'écoles ou de lycées. Elles privilégieront les secteurs calmes, verts et propices à une vie de famille. Les étudiants et les jeunes actifs auront besoin d'un logement facilement accessible par les transports en commun, dans des zones dynamiques et animées.

N'hésitez pas à mener l'enquête sur les secteurs qui vous intéressent. Intéressez-vous à leur marché immobilier, à l'offre et à la demande, au niveau des loyers et à leur évolution et surtout au taux de vacance et à la localisation des logements vacants.

Penchez-vous sur la rentabilité du bien

Si l'investissement locatif est très intéressant, il faut se rappeler qu'il ne s'agit pas simplement d'acheter pour percevoir un loyer régulier par la suite. Un bien immobilier, même neuf, implique de nombreuses charges. Parmi elles, vous aurez des impôts locaux, des frais d'agence, d'entretien ou encore des charges de copropriété pour un appartement.

La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, et en multipliant le tout par 100%. Le rendement locatif net, plus proche de la réalité prend les charges et la fiscalité en compte. Commencez par déduire les charges annuelles du loyer annuel, diviser le résultat par le prix d'achat et multiplier ensuite par 100 pour obtenir le rendement locatif net.

Rappelez-vous toutefois que ces taux ne vous donnent qu'une idée générale et ne comptabilisent pas vos éventuels avantages fiscaux.

Profitez des dispositifs de défiscalisation

L'investissement locatif est supporté par les autorités dans la mesure où il s'inscrit dans un cycle de financement de nouvelles constructions. En investissant dans certaines zones tendues, vous pourrez bénéficier de certains avantages fiscaux.

La loi Pinel prévoit une réduction d'impôt dont le montant dépendra de la durée de l'engagement de la location. Les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur meublé non professionnel (LMNP) ne génèrent pas de revenus fonciers. La loi Censi Bouvard permet de profiter de ce même avantage fiscal, dans le cadre d'un achat en neuf dans des résidences particulières (EHPAD, senior, étudiant).

Renseignez-vous au préalable, car ces dispositifs ne sont pas toujours cumulables et sont soumis à de nombreuses conditions.

Choisissez bien votre type de fiscalité

Les loyers perçus pour un logement non meublé sont des revenus fonciers. Ils sont soumis au régime microfoncier s'ils se trouvent en dessous du seuil de 15 000 euros par an. Ils vous permettent de profiter d'un abattement de 30% de manière automatique.

Au-delà du seuil de 15 000 euros, les revenus fonciers sont soumis au régime réel d'imposition. Les charges doivent alors être déclarées avec précision pour donner le revenu foncier net. Sont inclus dans les charges les frais récurrents tels que les travaux d'entretien, les frais d'assurance ou les intérêts d'emprunt.

La location meublée génère des revenus non fonciers, dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux. Votre statut (LMP ou LMNP) dépendra du montant de vos revenus. De plus, la souplesse de la forme de bail en meublé est particulièrement intéressante, surtout pour les petites surfaces.

Propriétaires bailleurs : sélectionnez vos locataires avec soin

Pour protéger les propriétaires bailleurs, les aspirants locataires doivent fournir un dossier justifiant leur identité, leur situation et activité professionnelle, leurs ressources et leurs revenus. Ils doivent également avoir une personne – physique ou morale - se portant garante pour eux et le dossier doit également contenir leurs justificatifs. Prenez le temps de juger leur sérieux pendant les visites, mais aussi pendant vos entretiens téléphoniques et échanges de mails.

Vérifiez leur solvabilité pour éviter de vous retrouver avec des loyers impayés, surtout s'ils vous servent à rembourser votre crédit immobilier. Vous pouvez également souscrire une assurance contre ce type de problème pour plus de sécurité, mais leurs conditions de sélection des locataires potentiels sont particulièrement dures.

Attention toutefois, vous ne pourrez demander aucun autre document en dehors de ces justificatifs, sous peine d'atteinte à la vie privée de vos candidats. Pour rappel, la loi interdit toute discrimination sur la base de la race, le sexe, la religion, les mœurs ou l'opinion politique d'un demandeur.